冯仑旧道:傍大款学先进走正道

作者:院校资讯

  地产名人潘石屹的昔日大哥——冯仑一直没有他的小弟那样张扬,但除了闪光灯和唾沫口水,冯仑的万通地产丝毫没有比潘石屹的SOHO(中国)少得到什么——当SOHO(中国)有如受惊吓的小孩一般拿下上海的东海广场时,冯仑却一举拿下了天津中新生态城的12万平方米住宅用地的开发权,泰然自若。
牛年3月以来的楼市迅猛复苏,刚性需求的反弹令大部分开发商们庆功宴不断,冯仑和他的万通看到了,却不打算深度参与,与擅长执行的潘石屹不同,冯仑长于思考,他所掌舵的万通地产,正在进行一场向上的试验——让改善性需求成为地产业务的盈利点所在。
战略傍大款
傍大款,学先进,走正道。冯仑深谙此道。
我们已经和天津中新生态城方面签订了开发协议,这涉及12万平方米的住宅的开发权。日前,万通地产住宅事业部总经理曹汇昆告诉记者,和万科等第一批进入天津中新生态城的地产商一起,万通地产也将享受土地、税费等一系列优惠政策。
这一切或许得益于冯仑在2004年前后与天津泰达集团的战略合作,后者负责中新生态城的整体开发。彼时,在天津开发区的泰达体育场,作为合作方嘉宾的冯仑受到邀请出席泰达时尚广场启动仪式,在泰达大老板刘惠文发言后,冯仑便幽默地表示,他看好天津,因为从清代起就流行这样的官场谚语:在北京做官,在天津发财,在天津置外室。
善于思考的冯仑似乎又一次显示出了提前布局的能力:直到5年之后,央企频繁拿下地王,潘石屹抛出地产界国进民退的惊呼,业界集体意识到国有资本在地产界的优势所在,而冯仑却似乎在5年前就轻易的做出了这个战略选择,也正是当年与天津泰达的合作,使得万通在2009年火热的中新生态城住宅土地市场中,占有一席之地。
一位知情人士告诉《中国经营报》记者,中新生态城方面希望第一批吐出的土地能够指定一些知名开发企业开发,因此采取了特殊的供地模式,即在土地供应方面,虽然也采取了招拍挂模式,但由中新生态城投资公司下设的公司自挂自拍,万通地产等公司则通过增资的方式进入项目公司。曹汇昆介绍,目前万通地产在上述项目公司中持有70%的股权。
冯仑曾对他的下属说过,他要做的,就是站在一艘船的最高处,告诉这条船应该去哪,尽管中间会有波折,也会绕道,但方向总归不会错。傍上泰达这个大款,看来冯仑没错。
策略改善型
市场回暖,万通作为地产商当然有所感知。在2008年年底制订销售任务时,由于对市场预期看淡,冯仑和董事局只给万通集团订下了一个较低的销售任务。但是,这个任务迄今只用了不到半年就已经完成。截至6月,万通地产销售收入达到20亿元,销售任务的调整随之而来,据悉,最终万通的新任务定在了大概40亿元。
刚性需求当中的一次置业者,是这轮房地产市场迅速复苏的主要推动力。曹汇昆告诉记者。也正是由于这一原因,大量开发商挤入土地市场,想趁着这轮刚性需求回暖的周期,再把房子大卖上一笔。
不过,曹汇昆告诉记者,万通地产目前没有任何到土地招拍挂市场上高价抢地的计划,因为万通方面住宅策略的着力点在于改善性消费和购买这个层面。万通专门把住房消费分成了首次置业、改善需求、郊区住宅等几个阶段。在万通看来,首次置业属刚性需求,也正是开发企业目前最为关注的一个领域,卖得快是最基本的特点,对于大部分发展尚不成熟的开发企业而言,追求更快的现金回笼速度,是必然的诉求。
然而,在善于思考的冯仑带领下,万通希望找出自己的逻辑。此前,冯仑在接受记者采访时曾坦言,刚性需求固然回暖迅猛,但从更长的历史周期来看,这个首次置业最易受到多种因素的影响——信贷政策、宏观经济局势等,所有这些因素的变化都将使这个市场领域产生波动,不确定性较大。
万通如今主要的着力点,就是改善性住房的这部分需求,相比之下,改善性需求对位的产品是高品质,我们也可以获得更高的利润率。曹汇昆说。
向上高端化
遵循着改善性需求的思路,万通地产已有所动作。记者了解到,万通地产目前在售的新城国际、龙山新新家园等项目,基本属于改善性的需求。这类项目目前对于万通地产的现金以及利润回报十分高效,其中,别墅类市场,我们也已经开始积极尝试,目前感受到的反馈比较良好。曹汇昆告诉记者。
记者了解到,截至目前为止,万通地产利润率最高的项目就是龙山新新小镇中的苏园部分。这个位于北京怀柔的别墅项目,实际上是万通向上进行试验的一种思路进化,即一般的改善性需求属于二次或者三次置业,而苏园这种大户型的独栋别墅,是万通尝试的一种改善性别墅产品,主要销售给那些第二次甚至是第三次购置别墅物业的消费群体。
曹汇昆坦陈,这种改善型的产品更加不受市场周期的影响。即便是在大势最差的2008年,该项目的销售额和销售速度也一直稳定在一个相对较高的水平,只是当时进行了销售控制,为的是留更多的房源到2009年进行销售。
实际上,该项目的用地早在近20年前便已拿下,尽管中途历经土地变性等成本,但相对土地成本还是低廉,也正因如此,这个项目也成为万通地产利润率最高项目。据悉,截至目前,苏园项目总计销售达54套,总销售额44亿多元人民币。
显然,在这种相对成功项目激励下,万通正在通过相应渠道寻找各方条件较为类似的土地,继续这种向上的试验,至于正在激烈进行中的为适应刚性需求而快卖房的竞赛,冯仑和万通地产似乎已然没有兴趣了。
文章来源:中国经营网
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